主题：2010年楼市股市车市趋势分析

　　时间：2010年1月23日

　　地点：羊城晚报创意产业园

　　主持人：羊城晚报财富沙龙 王林琳

　　本版撰文： 陈行云 周方

　　本版摄影：魏辉 刘伟

　　本版插图：采采

　　对话嘉宾：

　　赵卓文：知名房地产市场研究专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

　　熊双玲：广州汽车销售行业协会副秘书长

　　李玉霞：联合证券执业分析师、ETF套利研究员

请勿“被投资”

　　踏入2010年以来，投资市场出现大降温。“国十一条”颁布后，房市出现量价齐跌的现 象。1月20日，中国银行要求信贷部门停止发放一切新增贷款的消息一出，2009年股市楼市双双大幅上涨的现象难觅踪影，变成双双下跌。不过，汽车市场仍 将延续去年的优惠政策，虽然购置税优惠稍减，但以旧换新可享受双重补贴政策，同时汽车下乡政策的延续，都让现在目前的汽车市场依旧旺热。

　　在充满变数的2010年，消费和理财依旧是热门话题。为此，财富沙龙邀请各方专家探讨新一年中楼市、股市和车市的消费和投资走向。 

　 　知名房地产市场研究专家赵卓文认为，未来广州的房价上涨是主旋律，持有不动产仍然是最好的理财手段，但今年前半年可能会出现硬着陆。他以广州为例，称市 区一手房只要房价降到了均价8500元-10000元/平方米都是合理的，可以出手了。2010年投资中，房地产应该占资金的40%，亚运城是投资首选， 低过15000元/平方米都值得买入。他的观点得到了现场观众的认同。

　　至于低碳经济和环保发展对汽车市场的影响，广州汽车销售行业协会 副秘书长熊双玲认为，目前市场还是传统的中低档车盛行，春节年前基本提不到车，“2008年年底曾预测车市2009年会很低迷，但想不到却成了一个销售高 峰期。今年过年前不是好的买车时机，价格非常高。如果要买车的话，还是应该年后去买。”她还谈到低碳汽车，认为其是前途光明的，但道路曲折，“在很长时间 内，低能源车都会被高车价、高能源配套成本而困身，不能成为消费者的首选。”

　　最近股市跌跌撞撞，国务院原则上同意开展证券公司融资融券 业务试点和推出股指期货品种，这为股市投资带来新希望。联合证券执业分析师、ETF套利研究员李玉霞指出，2010年股民们要关注结构行情和金融创新两个 话题，前者关注新能源股和银行股等大盘，后者关注国家宏观政策的具体落实，总的来说，“2010年，我们预测大盘可以上到4000点，但有时也会跌破 3000点。2010年更多是结构行情，投资股市应该关注消费类板块，如家电、旅游等，或者买50ETF（50只大盘蓝筹交易性开放指数基金）。”

　　专家论道

　　Part1

　　赵卓文：

　　现在买楼很傻，但不买可能更傻

　 　现在买楼很傻，但是不买可能更傻。现在肯定是高位，这么高的时候买肯定是很傻。但2009年底房价跟2009年初的房价相比，一手房均价上涨40%，六 年平均一手房的价格是上升了三倍。房地产是财富增长的重要手段，比其它的任何投资渠道更适合普通老百姓参与。在2010年房地产应该占个人家庭财产40% 左右，持有不动产仍然是最好的理财手段和方法。

　　2010年如果非要买房的话，亚运城是首选，低过15000元/平方米都值得抢购。从全国发展情况来看，上海楼面地价35000元/平方米，与北京、上海相比，广州还是一个投资洼地。

　 　广州的楼市从2004年开始进入牛市阶段，楼市也由平民化的消费转向有钱人游戏的阶段。2003年以前广州的房地产市场，都是平民化消费的时代，一个普 通的白领和工薪阶层买房子不算难。从2004年房价开始上涨到现在阶段，房价已经脱离了普通消费的层面，进入了一种有钱人消费与投资型消费的阶段。

　 　2010年房地产市场有可能在上涨幅度过高的情况下，在上半年5-6月份的关键期实现硬着陆，投资炒楼需求和升级消费需求支撑起来的楼市被迫短期调整。 广州房价从趋势来看，突破10000元/平方米仅仅是一个开始，不远的将来楼市突破20000元-30000元/平方米，广州楼市在未来5年再涨一倍的可 能性概率可以说百分之一百，对此应该有非常清醒的认识，楼市长期趋势看涨。

　　未来三年，房地产市场波动是一个主基调，类似2009年一年40%的波动幅度是正常的，投资房地产要用投资股市的观点来看，房价基本上稳定的时代一去不复返，房价将会长期上升，广州房价上到20000元/平方米都是加速的过程。

　　但是广州有四类物业要小心：投资类的物业、价格虚高的豪宅物业、休闲度假类物业、写字楼物业。

　　专家论道

　　Part2

　　熊双玲：

　　低碳汽车前途光明道路曲折

　　低碳经济是目前的一个流行词语，在这样的大背景下，汽车行业怎么办？在现实当中，金融危机成就了中国汽车工业。去年中国汽车工业从销售到总产值已经是全球第一，数据在不断地攀升，但是汽车尾气二氧化碳排放不能忽略。

　　对于中国在哥本哈根减排的承诺，可以预见政府在乘用车领域大力扶持。

　　对于购车成本来说，有些核心技术是依靠国外的，成本居高不下，普通的混合动力车型价格是传统车型两倍以上，现在普锐斯在国内上市了四年，销量都没有突破5000辆，价格偏高。普锐斯新能源车，例如蓄电池坏后维持成本非常高，一组蓄电池维修成本是万元以上。

　　低碳汽车主要靠充电。目前技术设施的配备不齐全，维修保养和添加燃料的瓶颈目前无法解决。

　　消费者买车有固有的习惯和喜好。新能源的汽车需要一段时间的前期教育的培植。一位行业专家说过，新能源汽车背后，技术人才和资本都是高度堆积的。

　 　我国采取了很多政策。例如新能源汽车发展规划，广州市成立了新能源汽车工业发展领导小组，在新能源基础设施上进行布局和调整，并且提出了新能源汽车产业 发展的方案。这些方案提到在2010年先从公共设施开始进行布局，设置一些公交站，必要充电的设备。明年会在一些新建的小区和停车场配备充电设备。汽车行 业对这块有信心的，前途是光明的，道路是曲折的，给汽车行业带来更多挑战的同时也给汽车企业和行业带来更多的机遇，关键是在于企业如何顺势而为。

　　过年前不是好的买车时机，价格非常高，一分钱折扣都不打，如果要买车的话，还是应该年后去买，可能有些调整。

　　专家论道

　　Part3

　　李玉霞：

　　关注融资融券和股指期货

　　去年广州的房价是涨了40%，但去年股市涨了更多，涨幅高达77%。只要投身在股市的投资者，2010年不可避免要关注结构行情和金融创新这两个话题。

　 　2010年更多是结构行情，2009年不光光看三驾马车在不在动，更重要是哪一个车轮子走得更快一些，去年更多是投资带动的增长，特别是房地产。今年更 多是消费，长期来说，消费的增长最终是GDP稳固增长的保障，2009年增长比较滞后的行业、政策推动行业、休闲娱乐、出口可以关注。

　　 旅游消费2008年、2009年增速非常低，低于五年的平均值，是被压抑了，在今年有较好的增长。中国的通信消费还是偏低的，发展有前景。2009年房地 产非常热，但是75%是属于期房交易，真正的交房在今年，交房后，有置办新的家电，从这个角度来说，今年的家电市场值得期待。此外，家电下乡政策有望延 续，家电是不可忽视的行业。

　　创业板、融资融券试点和股指期货的推出，这三个新业务目前备受瞩目。

　　创业板在发达国家由来已久，上市比较容易，退市更容易，对于投资者来说，意味着更大的风险。目前创业板的风险确实太高了，市盈率非常高，目前并不是非常适合参与创业板的时候。

　　融资融券叫作证券的信用交易，第一是券商对投资者，另外是金融机构对券商的融资和操作，交纳保证金就可买卖。第二是资金的疏通性，让资金更加有序地进行流动，从而提高证券市场的效率。第三是信用的双重性，这样能够保证收益的稳定和操作的透明性。第四是引入做空的机制。

　　股指期货其实是股票指数期货，是沪深300指数标准化的合约，可以活跃股票市场，让成交量放大。从国外市场的经验来看，不管是融资融券还是股指期货推出后，市场成交额都大幅放大。其次有对冲机制和价格发现。最后是进行套期保值。

　　精彩

　　对话

　　Part1

　　房价未来5年涨一倍不成问题

　 　赵卓文：房价在未来5年涨一倍，问题一点都不大，但是上半年内要再涨几乎没有机会，6月份以后就清晰了。到时要看开发商是否顶得住，开发商去年9月份就 完成了全年的指标，口袋里面有很多钱。开发商2009年买了很多地，开工了很多项目。等到5-6月份，楼价即使硬着陆还会重拾升势。

　　有 句俗话叫“一铺养三代”，从理财的角度来看，房地产是重要的手段。十年以后，广州40-60岁的人将是掌握社会财富的主要力量，主要原因是他们拥有不动 产，广州房价从2003年-2010年平均涨了三倍。中心区谁的物业多谁就是王者，不是股票多。很多人打十年工，还不如作出投资物业的正确选择。

　　经过三十年的改革开放，深圳市和广州市政府手上储备的土地非常少，只有100多平方公里。在未来10年仍然是往上涨的趋势非常明显。除非人口政策不改变，生育率下降后，广州楼市才可能走向衰退。

　　从目前的情况来看，中国城市化的发展和经济的发展太快了。很多经典的房地产理论在中国的实践里都被瓦解，游戏规则在改变，客户在改变。广州是政治中心、文化中心、教育中心、医疗中心，未来武汉和长沙人都会来广州买房。

　　

　 　熊双玲：2009年是一个政策年，国家从元月份就出台了对汽车的振兴计划，最明显是1.6L车的购置税减半，当时在政策没有实施之前，1.6L占整个汽 车销量10%左右，去年新政后，1.6L汽车销量占到总销量的60%以上，新政对汽车销售拉动非常的强劲。其次的政策是汽车下乡，南方不太明显，北方汽车 下乡前后的销售差距在50%以上。

　　现在整个广州的汽车销售情况，有车源就是赢家，现在普遍没有车源，原因是厂家产能的变化，2008年对2009年不看好，所有厂家对2009年的产能普遍比较悲观，制定任务时非常低，造成年底车源非常紧张。

　　至于低碳汽车不是每家都有，现在国家新能源汽车并不多，普锐斯在中国推出了4年，在全国的总销量不到5000辆，因为价格偏高是一个障碍。未来20年，传统的汽车还是占到80%的比例。

　　

　　李玉霞：股市2009年涨幅为77%。现在中国的经济已经实现了V形的走势，从政策这块来说加息会提前。1月8日，融资融券试点和股指期货推出获批，这些新金融创新，一方面跟调控的经济政策配套在一起，可以既不降低股市的活跃度，又有利于资本长期的健康发展。

　 　股市投资分成不同的类型，例如创业板类确实不适合比较稳健的投资者；股指期货除了套期保值之外，还要盯住市场的盘，也不太适合没有太多时间的投资者；比 较忙的适合长线的操作，有些年纪大的投资者，可以买一些股票长期进行操作，让成本越来越低，甚至成为负，这样可以积少成多获利，也可以在股市相对比较低的 位置，建仓买一些大盘蓝筹或者是50ETF（50只大盘蓝筹交易性开放指数基金），在一定高位的时候就抛出。

　　精彩

　　对话

　　Part2

　　不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里

　　李玉霞：投资者如果把所有的资产只是投资在一个方面风险非常大。对于一个投资者来说，资产的配置非常重要，但是配置的时候要看投资者自身的情况，总体来说跟自己的财力、兴趣、风险偏好、时间有关，这四点决定了资产的配比。

　 　近期来说，房地产板块表现不是很好。我认为今年股市有机会下3000点，也会上4000点。走到3000点以下可能性非常大。2009年股市的上涨主要 靠题材股带动，像大盘蓝筹股50ETF涨的幅度还不到一半。2010年应该有一波大盘蓝筹带动的行情，一旦大盘蓝筹开始启动时，上到4000点非常容易。

　 　股指期货和融资融券出来以后，对交易技巧的要求会高一些，机构当然更容易参与，大资金一样可以参与。对于普通的散户或者资金量不够大的散户来说，不一定 参与到这些业务当中去，但是应该了解这些业务，了解这些业务对市场产生的影响，从而决定投资策略。对于普通的投资者来说，是一个利好的作用。

　　

　 　赵卓文：广州楼市在过去20多年的时间里面有两个现象，一个是平民化消费，老百姓都买房，最开始番禺地区是2000元-3000元/平方米，草根产品特 别多。现在平均收入水平上去了，买一百万元的房子，广州大部分的家庭都有能力。但现在好房子太少了，广州的房地产面临很大的挑战是未来将供应怎样的房子。

　 　现在楼价是处于历史高位，买楼的非常少，在高位时有回调的压力。压力也表现在行业本身的周期性，广州楼市在1998-2003年下降了，很多人忘记了那 段历史。很多中心区的物业跌到1998年一半的价，这是一个周期，有涨有跌，要观察周期性，现在的楼市过去6年了，从周期来看，也是到了一个转折点；其次 就是2009年涨了40%，上涨的幅度也是前所未有的，也应该有回调的压力，管理层看到再涨上去就影响民生，于是调控政策不断出台。回调的可能性比较大， 广州房价比较的合理，大家都能够接受的水平在未来这段时间应该是8500元-10000元/平方米。

　　物业税值得大家关注。物业税能有效的抑制需求，出台的话可能对房地产有重大打击，大量甩卖都有可能，但短期内出台的可能性比较小。物业税首先征收的是写字楼和商铺，住宅目前还是在研究中。3年以内住宅的物业税要开征是比较困难的。

　　

　　熊双玲：新能源汽车是国家提出环保的概念，新能源汽车车型并不多，现在可以选择的有普锐斯、比亚迪、奇瑞。未来随着能源汽车不断开发和国家政策的推进，我相信有更多有个性的车会开发出来。

　 　车价2010年微调一点是可以的。2009年下半年很多地方没有车源，有些地方买车甚至预订到6月份。2010年上半年车市的价格应该比较稳定，有个别 车型有可能微调。下半年会有变动，因为下半年是厂家销售任务量的增幅，下半年如果国家在金融收紧的话，可能对经销商有难度。

　　现在可选的汽车不多，目前最好的混合动力也只有普锐斯和一汽奔腾，其它都是中弱强空动力的，如果要投资汽车，比亚迪是非常好的，巴菲特非常看好比亚迪。

《羊城晚报》